构成强买强卖合同将依法解除

【案情介绍】

　　2010年初，黄某看中了海安某公司开发建设的位于海安县城通榆北路的一处营业用房。几经商谈，双方于2010年1月23日达成认购协议书，并于当日签订了房屋买卖合同。

　　合同中约定，房屋建筑面积约140平方米，最终以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准。总价款1276800元，分期付款，第一次支付 893760元，办理房产证前支付383040元。房屋于委托经营三年期满后交付。黄某如不能按期支付房款及该公司不能按期交付房屋的，按日万分之零点五支付违约金。同日，双方签订了委托经营管理合同，黄某将房屋委托该公司租赁。

　　2010年1月27日前，黄某分四次支付给该公司首期房款合计893760元。

　　2014年3月26日，经专业测绘公司测量，黄某所购房屋实际建筑面积为196.07平方米，超出合同约定的40%。海安某公司要求黄某按照合同约定，以测绘面积为准，支付剩余房款。

　　黄某则认为，房屋实际面积与当初合同中约定的相差太大，完全超出了自己的承受范围，无法继续履行合同。

　　【法官说法】

　　法院在审理中查明，该案所涉房屋系被告建设的商贸城中的一部分，该商贸城的土地以出让方式取得，用途为“商业”。被告已办理了商贸城的房产证、土地使用证。案涉房屋公摊系数为0.584512。

　　海安法院审理认为，双方合同约定房屋面积约140平方米，可以认定双方的真实意思表示就是购买约140平方米房屋的合意。被告要求原告接受其交付的196.07平方米的房屋，不符合原告订立合同的目的，继续履行对买受人而言，显然是不公平的，这也有违平等主体之间合同的自愿原则。案涉房屋为被告所建设，其应当掌握该房屋的真实面积状况，其在订立合同时未如实告知，导致合同相对人认知错误，被告的行为有违诚信交易原则，遂依法作出上述判决，一审判决后，被告海安某公司不服，提出上诉。

　　承办该案的法官说，不加限制地采信合同约定可能构成强买强卖。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于当事人对交付房屋面积存在约定，本着约定优先原则，交付房屋的面积可以超出3%，但超出的范围逾越买方订立合同时的主观预测范围和客观承受能力的，卖方不愿无偿交付相应面积的，实质上是将其意志强加给买方，背离合同自愿原则。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方。强买强卖违反合同法规定的自愿原则，受害人(房屋购买方)有权依法解除合同。

　　【相关知识】

　　强迫交易罪，是指以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的行为。

　　违背他人意志，强迫他人与己或者第三人交易是本罪的本质特征。所谓违背他人意志，是指他人不想向其购买商品而强行其购买，他人不愿出卖商品强迫其出卖、他人不肯提供服务，强迫他人提供，他人不愿意接受服务则强迫其接受。本罪属情节犯，只有在强迫他人交易的行为达到情节严重时才能构成。

　　根据2008年6月25日施行的《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(一)》，以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：

　　1、成被害人轻微伤或者其他严重后果的;

　　2、成直接经济损失二千元以上的;

　　3、迫交易三次以上或者强迫三人以上交易的;

　　4、迫交易数额一万元以上，或者违法所得数额二千元以上的;

　　5、迫他人购买伪劣商品数额五千元以上，或者违法所得数额一千元以上的;

　　6、他情节严重的情形。