二手房交易中房屋发生死亡事件，法院如何裁判？

东莞塘厦律师获悉

前言

在二手房交易过程中，如果房子出现死亡，尤其是非正常死亡，实际上会影响房子的价值和购房者的购买意愿。大多数买家希望不履行合同。本文将结合江苏省近三年来的司法判例，对房屋买卖合同中标房屋发生死亡时的司法意见进行分析，供读者参考。

1.自然原因死亡，合同不可撤销

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案号：（2022）苏0481民897号

原审法院：江苏省溧阳市人民法院

裁判意见：即使如被告所言，争议房屋原房主的父母因病去世，该房屋也不构成人们不愿购买的“鬼屋”。生老病死是自然规律，家人在自己家里病逝也是很正常的事情。被告因争议房产原房主父母因病去世，将该房产视为“鬼屋”，并声称自己不愿意购买该房产。这太严厉了，不符合常理。涉案房屋内老人病故并非涉案房屋的关键交易信息，原告没有主动向被告披露的具体义务。

2、坠楼造成死亡，买方未询问，合同不可撤销。

案号：（2020）苏01民终9790号

原审法院：江苏省南京市中级人民法院

法官意见：涉事房屋内有人坠落身亡，但未判定为自杀或他杀，且坠落地点在涉事房屋外。被上诉人孙耀皇辩称，他认为该房屋不是鬼屋，所以没有主动告知。 ，符合一般人的认识和理解，本院予以认可。但施贤艳、万家鑫咨询中心目前尚无充分证据证明其在购买涉案房屋时曾明确询问过孙耀黄，涉案房屋内是否发生过非正常死亡事件。到石贤彦和孙耀皇达成交易的时候，已经过去了将近两年的时间。 2017年，根据第三方的说法，他没有具体询问是否有死亡事件。本案中，孙耀皇不具备主动告知的合同义务和法律义务。因此，认定孙耀皇未告知的行为不构成诈骗罪。

3、房屋内非正常死亡未公开，可解除合同。

案号：（2020）苏0508民3300号

原审法院：江苏省苏州市姑苏区人民法院

裁判意见：李轩的母亲于2009年在涉案房屋内被杀，虽然房屋本身的使用价值并未受到凶杀案的影响，但按照一般民俗习惯，发生过凶杀案的房屋会被考虑有不吉利的因素，房子通常会因此贬值。因此，涉案房屋为“鬼屋”的信息对于石鹏志是否愿意购买涉案房屋以及以什么价格购买有着重大影响。签订合同前，石鹏植询问李轩，涉事房屋是否发生过非正常死亡情况，自己是否尽到了普通人的看护义务。然而，李轩在接到询问时，却没有如实透露，隐瞒真相，主观性非常恶劣。李轩的行为已构成诈骗罪。因此，本院支持石鹏志解除合同的请求。

案号：（2020）苏0213民字第6908号

原审法院：江苏省无锡市梁溪区人民法院

裁判意见：王海鹏是否披露涉案房屋内非正常死亡信息，对其与黄文吉能否签订合同，或者签订合同的条件有实质性影响。根据诚实信用原则，王海鹏应当向黄文吉披露该信息。信息。王海鹏未如实披露，其行为应认定构成诈骗罪。据此，黄文吉请求撤销涉案房屋买卖合同的请求应予支持。

案号：（2020）苏0382民1395号

原审法院：江苏省邳州市人民法院

判决意见：本案涉案房屋已发生非正常死亡。按照一般民俗，会被认为有不吉利的因素，房子的价值往往会相应贬值。因此，该信息对于两原告是否愿意与被告进行交易具有重大影响。本案房屋交易过程中，两被告均未向原告透露这一事实。被告的故意隐瞒，致使两原告违背真实意图签订房屋买卖合同并办理变更登记手续。因此，两被告的行为已构成诈骗罪，应撤销其与原告签订的房屋买卖合同。撤消。

案号：（2020）苏01民终963号

原审法院：江苏省南京市中级人民法院

法官观点：从本案双方当事人的合同签订过程来看，张宇曾向陈明荣询问与原房东陈泰安死亡相关的事宜。陈明荣没有否认，但也没有告知张宇，陈泰安自杀，已构成诈骗罪。在张宇告陈泰安的案件中，死因不明这一事实足以让张宇对陈泰安的死因产生误解，并基于这个误解，表达了自己签署房屋买卖的意向。合同。在此情况下，一审法院撤销了双方的房屋买卖合同，并判令陈明荣、陈明贵退还张宇的购房款。处理并无不当。

4、特殊情况如有约定，可以终止合同

案号：（2022）苏0507民559号

原审法院：江苏省苏州市相城区人民法院

裁判观点：双方于2021年9月25日签订的《苏州市现房销售合同》第六条规定：“出卖人确认，在房屋买卖合同期内未发生非正常死亡（包括但不限于自杀、他杀等）的情况。”房子的主要结构。从房屋坠落死亡、意外死亡等）。如果卖方在签订本合同前隐瞒上述事项的真实情况，双方确认由于卖方的欺诈行为，买方和中介机构均违背其真实意图。在签订本合同的基础上，购房人有权依法请求解除房屋买卖合同及相关协议。”原告刘珊珊提供的微信聊天记录显示，被告本坤和、李娟在签订合同时应已知晓涉案房屋一名房客突然死亡的情况，并没有在签订合同时将此事告知原告刘珊珊或中介人，故原告刘珊珊请求解除合同。原告与被告签订的苏州市现有房屋买卖合同符合合同约定，本院予以支持。

争议解决建议

在司法实践中，由于缺乏明确的法律依据，法院在审理此类纠纷时，多以合同协议和社会公序良俗为依据进行判断。因此，建议买方在合同中对此予以明确规定，以便当相关客观事实曝光后，买方可以以卖方欺诈或重大误解为由，请求解除或终止合同。如果合同双方没有具体约定，买方也可以与卖方协商实际需求，争取向陪同看房的中介、双方朋友索取音视频证据或证明。等发生争议时。作为法庭诉讼的参考。这样，买方也可以获得有力支持其主张的优势证据，从而寻求最佳的司法救济。

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