水表前减压阀坏了谁负责维修？物业公司还是业主？

东莞塘厦律师获悉

左边是家用水表前面的减压阀。

7、水表及表前减压阀坏了由谁承担修理费用？

一些高层住宅楼的水表前设有减压阀，不少住宅集中水表室位于室外。按理说，用户专用水表和减压阀，无论安装在室内还是室外，都属于业主专用，不属于公共设??施，因此其维护或更换必须由业主承担。

有业主建议，一般理解，水表及表后所有室内供水管道均由业主负责，表前的减压阀应由业主更换。楼主说得对吗？

业主说的有道理，但这种情况主要是指分表前公共管道上具有公共性质的设备。但有的表前减压阀是专门为水表配备的，每户一表，一表一个阀门。它们不是公共设施，因此如果损坏，业主将承担费用。至于物业公司能否大度地承担维修费用则是另一回事。

如今，大多数智能水表的产权都属于自来水公司。只要用户非人为损坏，用户将不承担更新、修复的费用。但表前减压阀损坏的情况存在争议，需要物业管理公司正确处理。

8、如果小区内没有自行车停放棚、健身器材，是否认为设施不齐全？业主以此为由要求不缴纳物业费是否有效？

入住小区时，一些开发商提供的实际工程标准并不包括健身器材和室外自行车存放处。业主据此签订的购房合同以及与物业签订的初步物业管理协议（入住文件）中，均没有配套健身器材和室外非机动车库的描述，并在进步。因此，业主以配套设施不齐全为由拒绝缴纳物业费，并没有相应合同的支持，其拒绝缴纳物业费的理由也不能成立。

9、有的人为了避免财产诉讼，长年拖欠物业费。他们知道，诉讼时效过后，法院将无法追偿。面对这种情况，物业管理公司该如何应对？据称，如果两年以上不缴纳物业费，起诉时效已过，物业公司再追诉将不会得到法院支持。这种说法有法律依据吗？那么是否存在诉讼时效问题呢？

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期限内不行使权利的制度。诉讼时效届满，人民法院不再保护权利人的权利。

《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害、义务人知道之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，权利受到损害之日起已超过20年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长权利。

第一百九十二条 诉讼时效届满时，债务人可以提出不履行债务抗辩。

第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，诉讼时效期间自有关程序中断或者终止时起重新计算：

因此，对于超过期限的索赔，法院会审查是否存在中断时效的理由。

司法实践中，大多数物业服务公司都会向法院提交“催缴通知书”，证明其已向业主索要物业管理费。如果物业服务公司提交快件明细单、邮件送达回执等催告证明，表明其在诉讼时效期间已向业主主张权利，则诉讼时效不产生法律效力。中断，诉讼时效将重新开始。开始计数。如果物业服务公司无证据证明其向业主索要物业费，业主对于已过时效的物业费物业管理纠纷，无需依法向物业公司缴纳物业费。

物业管理企业必须遵守法律有关规定，注意物业费回收的及时性，做好防患于未然的准备。

1、物业公司必须注意主张权利的期限，避免超过诉讼时效。

2、积极收集、保存诉讼时效已中断的证据和材料。

3、自您知道自己的权利受到侵害之日起，通过合法途径向对方书面催收款项，并保留相关证据。直接或通过信件、邮寄、邮寄等方式发出催收通知书、律师催收函，并保留信件原件、对方回复或回执、邮寄相关收据等。也可通过拍照、录像等方式固定证据。

在实际管理活动中，物业管理公司可能因主观原因不愿影响社区和谐关系，或者客观上难以保全证据等。在追缴物业费的情况下，已超过诉讼时效，获胜的权利已部分或全部丧失。它们比比皆是。物业公司需警惕，注意因超过诉讼时效而失去胜诉权利的法律风险。

至于业主欠款，如果物业公司没有证据证明其已连续催收业主欠款，即诉讼时效出现中断，则可能会失去胜诉的权利。如果物业公司提供照片等证据证明已定期缴纳物业费（提醒通知应张贴在业主家门口、单位门口或社区公告牌等处），业主承认物业公司打电话收取物业费并且知道或应该这样做。诉讼时效从发现之日起计算，每次恢复后诉讼时效重新开始计算。一定要注意保存物业费缴纳的证据（包括催款文字、图片、电话记录等），这对于物业公司在法庭上审理物业费案件是有利的。

不缴纳物业费属于违约行为。物业公司可以要求业主理解付款情况并承担违约责任。

一般情况下，违约责任通常有两种形式。一是要求对方按照合同约定支付违约金，二是要求对方赔偿您因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能提出一项索赔，不得同时索赔两项。

违约金的数额以合同约定的数额为准。根据法律规定，违约金数额不得超过合同金额的30%，超出部分无效。约定违约金数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么您可以根据合同索赔。如果合同没有约定违约金数额，您只能要求赔偿由此造成的直接经济损失。

对于直接经济损失，损失的项目和金额需要检方证明。本着谁举证谁举证的原则，只有能够证明所遭受的直接经济损失的物品和金额。

此外，诚实信用原则是我国法律规定的一项基本原则。物业服务公司的义务是提供物业服务。业主享受物业公司提供的物业服务后，有义务缴纳物业费。按时缴纳物业费体现了业主对物业服务协议和物业服务工作的尊重，可以体现业主诚实负责的态度，也是社区规范和治理过程的重要组成部分。

构建和谐产权生态系统，需要业主切实履行责任，业主认真履行权利和义务。

待续。

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