商品房预售制的作用、风险及专业人士建议的付款方式调整

东莞塘厦律师获悉

20年来，商品房预售制度对中国房地产市场的稳定发展发挥了重要作用。不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，对国民生活水平的提高也起到了强有力的推动作用。但不可否认的是，预售制度背后隐藏的风险确实存在。

事实上，关于是否有必要改变住房预售制度的讨论一直在进行，有人认为取消商品房预售制度并实行现房销售将进一步加剧房地产企业的资金压力。为此，有专业人士建议，不妨先调整购房付款方式，从购房者“一次性全额付款”改为根据工程进度分期付款。

商品房预售合同纠纷持续

我国商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

目前商品房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房期房销售，即商品房预售，是指房地产开发企业将在建的商品房提前出售给买受人，买受人支付相应的定金或房款，并同意出售的行为。未来预售给购房者的商品房。交易形式。

其中，商品房预售是目前中国市场普遍认可的住房交易形式。商品房预售制度的实施对于我国房地产市场的发展具有不可替代的推动作用。但由于预售的特殊形式以及由此带来的交易标的的不确定性，该交易在实践中极易产生争议。

北京盈科（杭州）东莞棠下律师事务所此前提供的数据显示，近十年来我国以“商品房预售合同纠纷”为由审结的民商事诉讼案件数量翻了一番。 2013年至2017年，每年平均增幅达到170.88%，2017年诉讼案件达40137件。此后两年，因商品房预售引发的合同纠纷案件数量只增不减。尽管2020年全国涉及商品房预售合同纠纷的诉讼案件数量较2019年有所减少，但案件数量也达到了81647件。

这场“停贷危机”的背后，也是商品房预售制度下的情况。不少取得预售许可的楼盘都出现了项目停工、预售资金被挪用、房产延迟交付等问题。集体停贷的业主面临的情况是，房产建设暂停，复工遥遥无期，房贷和月供沉重。

事件的发酵也引起了银保监会的关注。 7月14日，银保监会相关部门负责人回应称，将引导金融机构以市场化方式参与风险化解，加强与住建部门、人社部的工作协调。中国银行表示，支持地方政府积极推动“保交付、保民生、保稳定”。

没有预售系统，就不会有“保交期”问题吗？

在“停贷危机”之前，商品房预售制度中隐藏的风险就已被预见到。

今年两会期间，多位全国政协委员提交了围绕商品房预售制度的提案。据江西省住房城乡建设厅官方微信公众号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房城乡建设厅厅长陆天喜建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

在陆天喜看来，商品房预售制度预售许可条件不明确、门槛低；预售合同的法律地位不明确；预售资金监管存在制度缺陷；而购房者预付款的支付方式也不利于保护购房者的权益。 ;房地产开发企业违规成本低，是社会反映强烈、亟待解决的突出问题。

与陆天喜一样，全国政协委员、民革安徽省委副主委周世宏也关心商品房预售问题。据安徽网报道，周士宏已连续四年提出取消商品房预售制度、实行现房销售的建议。

周世宏提到，专业机构数据显示，2021年全国商品房已售出超过6300万套，但尚未竣工交付给购房者。有的开发商负债已达千亿甚至上万亿，随时可能引发债务。危机风险。

在周士宏看来，我国房地产开发企业大多已完成资本积累，具备较强的资金实力和市场竞争力。金融体系和资本市场的发展也为开发商提供了多元化的融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。周世宏认为，如果没有预售制度，实行现房销售，房企的危机就不会波及购房者，也不会有“保交”等问题，更谈不上社会稳定和发展。系统性金融风险。

全国政协委员、南通大学校长史卫东也向市人大提交了《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的建议》中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第五次会议。石卫东建议加强对期房销售的监管，可在银行设立专门监管账户或由住建部门设立第三方托管机构对期房销售押金进行管理，并逐步淘汰按地区划分的期房房地产系统。

全国政协委员、四川省工商联副主席张建明认为，我国房地产市场经过20多年的快速发展，是时候进行预——预售制，原本是为了支持房地产企业退出历史舞台，实行现房销售制的政策。有利于维持住房的消费属性，抑制其资本属性过热造成的泡沫。他认为，房地产是民生问题，中国家庭资产配置的79%是房地产。房地产业健康发展对提高人民生活幸福感发挥着重要作用。

据封面新闻报道，这也是张建明第三次向全国两会提出取消房屋预售制度的相关建议。

从“一次性全额付款”到根据工程进度分期付款

近年来，是否取消预售制度的问题也引发各方争论。 《人民日报》也于2018年9月发表文章《取消商品房预售制度，可先行研究》，其中提到，从长远来看，取消预售制度可能是不可避免的。

北京盈科（杭州）东莞塘厦律师事务所党支部书记/高级权益合伙人陈少军表示，毫无疑问，与房屋预售相比，现房销售可以让购房者立即拿到房子，可以有效防止财产被毁坏。或者开发商跑路。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场的发展密切相关。该制度有效解决了开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题，提高了资金使用效率，加快了商品房供应。 ，有效缓解历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过近三十年的快速发展，伴随着“预售制”，实际交付与公示不符、楼花烂尾、开发商跑路等问题相继出现。在当前存量房源屡创新高的房地产市场背景下，“预售制”是否还有必要，是一个客观存在争议的问题；但不可否认的是，取消这一制度还会带来其他后果。一级影响。

有声音认为，取消商品房预售制度，实行现房销售，将进一步加大房地产企业的资金压力，难以保证其他项目的顺利竣工和交付。

那么，当前商品房预售制度存在的突出问题有哪些解决办法呢？

对此，陆天喜呼吁逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约保障机制，将购房付款方式从“一次性全额付款”调整为根据工程进度分期付款。

这也是国外实行预售制度的常见做法。以英国为例，英国楼花首付比例一般为10%-25%。双方签订购房协议后21天内支付首付款。在分期付款过程中，第二期和第三期分期付款将在6-24个月内支付。分三期缴付，每次缴付房款的5%-10%。至于购房尾款塘厦镇律师，余款将在房屋交房时支付。

德国也长期普遍实行预售住房制度，通过签订个性化购房合同、根据工程进度分期支付购房款的方式化解了购房者与开发商之间此前存在的风险和纠纷。

具体来说，开发商只有在项目获得政府批准后才能开始销售房屋。但购买预售房后，购房者并不像国内那样，先支付部分首付，再通过银行一次性贷款来购买房屋。相反，他们在房子完全交付之前，根据开发商的项目进度进行分期付款。双方签订购房合同时，购房者无需支付购房款。地基开工后支付10%，主体封顶后支付30%，后续资金在门窗安装或装修开始后支付。

如果开发商因故拖延工程进度，购房者可以与开发商协商推迟付款，并要求开发商提供一定的折扣等补偿措施。另外，如果开发商未能在合同规定的日期内交付房屋，购房者可以根据合同要求退款或赔偿。

与中国的期房销售相比，中国房地产项目的预售可以加快开发商的资金回收速度。但预售资金管理仍存在漏洞。一些烂尾楼项目开发商利用与建筑商、供应商的监管空白，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前提取预售监管资金用于非建设用途。项目，导致无法交付房屋和建造未完工的建筑物。

有分析人士向澎湃新闻表示东莞塘厦律师，加强预售资金账户监管，既可以增强房企抗风险能力，达到“良币驱逐劣币”的效果，也体现了对防范化解力度的加大。各地都有“烂尾楼”。对保护购房者合法权益发挥了积极作用。

张建明提到，“也要切忌操之过急，浪费速度”，留出充足的窗口期。建议从政策公布到正式实施留出一定的时间窗口（如三年），供相关市场主体评估、做好调整、转型等充分准备，确保政策有序、稳定、有序地实施。新政高效实施。无论是实施商品房预售还是现房销售，维护良好的市场秩序都应该是基础。特别是在实施预售制度时，开发商应坚持诚信原则，按照合同规定及时交付房屋，趋利避害，维护市场稳定，促进房地产市场平稳健康发展。市场。

东莞塘厦镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。