探索类案裁判方法总结工作机制，提升司法裁判品质与公信

东莞塘厦律师获悉

【编者注】2018年8月以来，我院不断探索总结类似案件裁判方法的工作机制，重点优化评审委员会对审判实践的指导职能，总结提炼同类案件的审判经验和裁判方法。类似的案例。 ，形成统一的思想和方法，全面促进法官案件审判水平和审判能力的提高，不断提高司法审判质量，不断增强司法公信力。现将有关内容通知大家，供参考。

业主撤销权案件的审理思路及裁判要点

《民法典》、《物业管理条例》等法律法规规定，业主有权共同决定和管理共有事项。在重大事项决策上，还规定了“特别多数决定”。但在业主大会或业主委员会形成决议的过程中，仍可能存在违反程序规定或侵犯部分业主权益的情况，因此赋予相关业主撤销权。 。撤销业主撤销权的是业主大会或业主委员会的决议，相关决议是推进物业管理事项的依据。因此，明确业主撤销权案件的审理思路和裁判要点是处理产权纠纷的基石。

一、典型案例

案例一：涉及撤销权行使期限的确定

A公司是涉案小区的业主。 2013年12月，A公司向法院提起诉讼，请求判令撤销涉案小区业主委员会2012年4月13日的表决结果。本案争议的主要焦点是：应开始行使撤销权。业主委员会认为，表决结果应自公告之日2012年4月13日起计算； A公司认为，其于2013年5月提起行政诉讼时才获悉该公告，应自知悉之日起计算。

案例二：违反法定程序的认定

陈某、吕某系涉案小区业主。 2014年6月，业主委员会与物业公司签订了为期2年的物业服务合同。 2016年4月，业主委员会组织召开业主会议，讨论物业公司的选择或续约事宜，并通过发放投票票的方式由全体业主共同决定。 2016年5月，业主委员会发出通知，根据业主大会决议和业主投票结果，现有物业公司不再续约。陈某、吕某以相关票数的发放、回收和计票违反程序为由，要求撤销解散现有物业公司的决定。

案例三：涉及侵害业主合法权益的认定

B公司是涉案小区的开发商，也是相关房产的业主。社区建成后，C物业公司将提供前期物业管理。初步规定，住宅物业费为3.5元/平方米/月，商业楼物业费为1.18元/平方米/月。涉事小区业主委员会成立后，与D物业公司签订了新的物业合同，其中规定商品房物业服务费为每月9元/平方米。 B公司认为业主委员会提高商品房物业服务费的决议侵犯了其合法权益，遂起诉法院撤销该决议。

2、审理业主撤销权案件的难点

权利人的撤销权主张能否成立，关键在于相关决议是否违反法定程序或侵犯权利人的实体权益。实践中，业主自治的投票程序需要组织众多业主进行投票，工作流程繁琐且违规现象时有发生；实体问题涉及所有人共有部分和排他部分的利益交织在一起，往往会导致权利冲突，使得此类案件的审理存在困难。

（一）是否违反法定程序难以认定

侵害业主程序权益主要是指业主大会、业主委员会作出的决定内容虽然没有明显侵犯业主合法权益，但其决定超出了业主的合法权益。法定或者约定的权限或者决策程序违反法律、法规的规定。在公共事务的管理和决策中，通常采用“少数服从多数”的原则。建筑物总面积的确定、业主人数的确认以及投票票的发放、交付和回收等问题争议很大。

（二）难以认定所有者实体权益是否受到侵害的。

业主的实体权利主要包括： 1、建筑物内住宅、商业用房等专有部分的所有权； 2、专有部分以外的共有部分的共有权； 3. 共同管理事务中的会员权利。实践中，判断业主的所有权、共有权或会员权是否受到侵害存在诸多困难，如物业费标准的提高、物业公司的选聘、解聘是否构成对业主权利的侵害、以及如何识别涉及社区停车管理的决策。

（三）法律规定相对原则性，评估依据难以确定。

《民法典》、《物业管理条例》、《房屋差别所有权司法解释》是审理业主撤销权纠纷的基本规范。但对于如何确定业主的实体权利和程序合法性的规定不够明确，增加了业主撤销权纠纷的难度。审判难度。此外，《上海市住宅物业管理条例》等地方性法规和行政部门的政策文件也会对业主权益进行规定。各社区业主大会议事规则和管理办法的修订，也增加了审理此类案件的更多法律。适用的复杂性。

三、业主撤销权案件的审理思路和审理方法

作为一种特殊的形成权，权利人的撤销权只能通过诉讼来实现。在业主撤销权纠纷审理过程中，要鼓励和支持业主自治组织的管理，通过业主行使不当决议撤销权，使管理更加规范有效。法院应当根据相关法律法规、政策文件和社区内部管理规定，结合个案实际情况，妥善处理业主个人权??益与社区公共利益的平衡。 ，兼顾原则性和灵活性。

（一）审查业主撤销权纠纷主体是否合格

1.审查提起撤销所有权之诉的原告是否为权利人

《民法典》和《物业管理条例》赋予因业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的业主，即房屋的业主，享有撤销权。通过租赁取得房屋使用权的承租人和其他财产使用者，无权向所有权人提起撤销该权利的诉讼。根据与建设单位买卖商品房的民事法律行为，依法占有建筑物专有部分但未依法办理权属变更登记的人，可以认定为业主。但只有合法权益受到侵害的业主才能提起撤销权诉讼。实质上或程序上未受到侵权的权利人无权撤销。特别需要指出的是，根据诚实信用、禁止反言的原则，投票时投赞成票或未明确表示反对的业主不享有撤销权。

更为特殊的是，由于公共住房的所有权属于国家，国家行政机关一般授权相关单位管理和租赁公共住房。权利人经行政机关授权的，应当视为具有与权利人同等的法律地位。对业主大会、业主委员会作出的侵害业主合法权益的行为，有权要求撤销。

2、审查业主撤销权诉讼中的被告是业主委员会还是业主大会

业主撤销权是针对业主大会和业主委员会的决议，因此业主撤销权纠纷中的被告只能是业主大会或业主委员会。一般而言，针对业主委员会的决议，业主委员会应为被告；针对业主大会的决议，业主大会是被告。但业主大会作为全体业主集体决定共同、共同管理的事项的会议，本身并不具有实质性。业主委员会作为业主大会的常设执行机构，从应诉能力、诉讼便利性等方面负责处理日常事务。考虑到目前实践中，对于此类情况，将业主委员会作为被告予以从宽处理是适当的，相应诉讼的后果仍将由全体业主承担。

需要说明的是，业主委员会委员在作出相关决定时以正式身份行事，其委员身份的变化不会影响业主委员会的主要资格。同时，业主也不能向业主委员会个别成员提起诉讼，撤销其撤销权。由于物业公司并非相关决议的主体，因此在业主撤销权诉讼中不属于合格被告。

（二）审查撤销标的是否为业主大会或者业主委员会的具体决议

1.审查是否属于法院受理的民事诉讼范围

实践中，业主往往无法明确提起诉讼撤销业主撤销权的理由。法院立案复核时，可以首先审查权利人提出的撤销内容是否属于诉讼范围。不属于受理范围的情况主要包括： （一）业主代表、业主委员会成员的选任、罢免等纠纷； （2）业主对是否起诉、选择物业公司等内部事项无法达成一致。

2.审查撤销对象是否明确、具体

业主主张不承认业主大会、业主委员会的全部决议或者一定期限内的全部决议，请求法院予以撤销的，法院应当予以说明，并要求业主明确需要撤销的决议的具体内容。如果仍要求全面撤销该决议并坚持不予变更，法院可以以诉状不清为由裁定驳回业主的诉讼。

如果业主仅要求撤销业主大会或者业主委员会的协商稿或者其他尚未形成的具体决议，法院也可以因不存在可撤销的内容而裁定驳回业主的诉讼。

3、物业服务合同及其他合同中的内容是否属于业主解除权范围

业主撤销权的客体是业主大会或者业主委员会的决定。业主大会或者业主委员会与物业公司签订的合同不是业主解除权的客体。业主个人无权对物业服务合同内容行使撤销权。如果业主坚持解除房产合同，法院可以裁定驳回业主的诉讼。

法院可以向当事人解释，虽然业主不能请求撤销物业服务合同的内容，但物业服务合同的内容一般以业主大会或业主委员会的相应决议为准。业主可以请求撤销物业服务合同的内容。股东大会或业主委员会的相关决议。

（三）审查自业主知道或者应当知道有关决议之日起是否已过去一年

业主的撤销权，自知道或者应当知道业主大会、业主委员会的决定之日起一年内行使。一年期间为排除期，不具有任何暂停、中断或延长的法律效力。驱逐期过后，撤销权当然也就消失了，因此起止日期的确定在业主撤销权案件的审理中显得尤为重要。

一般来说，业主委员会有义务证明其已将相关决议以合理的方式告知业主，例如亲自到场、在社区公告栏张贴、张贴在楼道、交付或邮寄到业主邮箱等。 ，或微信等电子方式。法院可以根据业主委员会提供证据证明通知业主的时间，确定业主行使撤销权的起始时间。经法院审查，业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定已超过一年的，法院可以裁定驳回业主的请求，无需对业主的请求进行实质性审查。相关决议的内容。

例如，案一中，业主委员会已提供证据证明其于2012年4月公布了投票结果。据此，法院依法认定A公司于2013年12月提起诉讼，要求撤销业主撤销权，并依法予以判决。已超过一年开除期限。因此，驳回A公司的上诉。

（四）审查程序是否违反法律规定或者实质性侵犯权利人合法权益

业主撤销权能否成立，关键是要看业主大会、业主委员会的决定是否违反法律规定的程序，是否侵犯了业主的合法权益。需要说明的是，决定不一定以公告等正式文件的形式出现，也可以以会议纪要或其他形式呈现。法院可以从程序和实体两个方面审查业主请求撤销相关决议的请求：

1、审查程序是否符合法律法规

违反法定程序作出的决定，应当按照民法典、物业管理条例、业主大会议事规则等有关程序要求进行审查。业主大会作出决定前，应当将业主大会表决的有关事项提前告知全体业主，并按照表决规则决定是否通过有关事项。

（一）业主共同决定的事项是否符合“多数”要求

民法典第278条明确规定了业主共同决定的事项。业主共同决定事项时，占专属面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主应当参加投票。其中，第六项“筹集资金用于建筑物及其附属设施的维修”、第七项“建筑物及其附属设施的更新、改造”和第八项“改变公用部分用途或者使用公用部分”从事经营活动”的投票实行“特别多数规则”，即须经投票区域专属区域参与业主四分之三以上同意，并参与投票的业主人数四分之三以上。除上述三种情况外，其他事项均须遵守“一般多数规则”，即须经专属部分参与投票区过半数业主同意，并半数以上业主参与投票。

“多数规则”的适用重点在于如何确定“多数”，具体分为面积多数确定和人数多数确定两个方面。根据《房屋差别所有权司法解释》第八条、第九条的规定，面积认定，独占部分的面积按照不动产登记簿记载的面积计算；未办理产权登记的，暂按测绘机构实测面积计算；未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积按前款统计总和计算。在统一标准的前提下，可以按照建筑面积，也可以按照使用面积，只要同一建筑区域内采用相同的标准即可。人数的确定，按照专属部分的数量计算拥有者人数，1个专属部分按1人计算。建设单位中尚未出售和已出售但尚未交付的部分，同一买受人拥有一份以上独占部分的，按一人计算；总人数按照前款统计总和计算。

需要注意的是，紧急情况下，社区公共事务的处理并不完全以业主投票通过为前提，而是需要进行实质性审查，以实现社区公共利益的最大化。这也是对业主投票自主权绝对适用的修正。 。民法典第281条第二款规定，建筑物及其附属设施因紧急情况需要维修的，业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。依法设施。

（二）征求业主意见的过程是否符合法律法规的规定

就社区公共事务征求业主意见的具体程序问题一般在业主大会议事规则或管理规定中规定，通常从投票票的发放和回收数量、交付方式、签名情况等方面进行规定。计票方式和流程等。综合审查程序是否符合法律法规的规定。

法院在审查征求业主意见过程的合法性时，应坚持规律性与灵活性相结合的原则，不能过于机械。例如，案例2中，业主委员会召开业主大会，讨论是否对物业公司进行重新聘用，并以投票方式征求业主意见。而且，选票的交付和回收并不违反法律程序。业主委员会成员也全程参与了计票，故陈某、陆某以违反程序为由主张撤销相关决议的主张不能成立。

（三）“视为同意”或“视为多数同意”条款的确定

为了提高意见收集的效率，维护社区公共管理的正常运行，业主大会或业主委员会在征求业主意见时，往往会附加“视为同意”或“视为多数同意”条款。例如，履行投票程序后，在社区公告栏进行公示，征求业主意见，并注明“公示期间业主未提出异议的，视为同意”。投票票上注明“投票票已送达，业主应在规定期限内”，逾期未反馈或未提出同意、反对、弃权意见的，被视为同意已投票的多数意见。”此类条款是否有效，在实践中存在很大争议。

“视为同意大多数”与“视为同意”不同。 “视为多数同意”是指业主不参加投票，服从多数业主的投票结果； “视为同意”是指业主表示同意，是对业主实体利益的处置。因此撤销权，法院对“视为同意”的审查应比对“视为同意多数”的审查更加严格。法院在审查这两类条款是否有效时，可以从以下两个方面入手：第一，业主大会议事规则对此有明确规定的，应当认定该条款有效。视为同意票数计入投票人基数中进行审议。其次，如果业主大会议事规则对此没有约定，法院在判定该条款的有效性时应更加谨慎。具体可以考虑以下几点：一是条款中陈述的位置是否突出，提醒是否明显；第二，业主是否知道或应当知道；三是相关公示期或规定期限的设置是否合理；四、相关决议事项的紧迫性和重要性；第五，决议与业主个人利益的密切程度。学位等

（四）股东委托他人表决权的审查和决定

根据《物业管理条例》，业主可以委托代理人出席业主大会。实践中，业主不亲自参加业主大会，而是委托他人代为行使表决权的情况较为常见。遇到这种情况，业主委员会及相关工作人员在签发选票时应当一一核实受托人的身份。法院在审查过程中应注意以下情况：一是有多位房屋所有人的，应当共同选举一人或者委托一人行使表决权；二、房屋所有权人为限制民事行为能力人或者无民事行为能力人的，由其法定代表人代为行使表决权；第三，如果房屋主人是配偶一方，一般认为另一方可以基于家庭代理权代表其行使投票权，无需特别授权；第四，除上述情形外，表决权由另一方代表行使。业主应当出具书面授权书并载明授权内容。法院应对委托问题进行实质审查，认真审查签名人的身份、签名人与权利人的关系、签名人是否得到权利人的授权。同时，如果签名时未经过业主授权，但事后业主认可，则其投票效力视为有效。

2.审查主体是否侵犯权利人合法权益

业主享有的建筑物分割所有权是一种复合权利，由排他权、共有权和成员权组成。业主大会或者业主委员会作出的决定对全体业主具有法律约束力，但如果该决定剥夺或者限制业主的上述权利，受侵害的业主有权请求法院撤销该决定。

（一）涉及提高物业费标准的决议的确定

物业服务价格一般通过市场竞价和与物业公司协商确定，在业主解除权纠纷中，业主只能向业主大会或业主委员会索赔。因此，法院只能从程序上对业主大会或业主委员会作出的调整物业费的决定进行审查。是否符合法律法规，一般无需审查物业服务合同约定的具体价格是否适当。因此，如果业主仅以物业费过高为由提出异议，申请撤销，法院一般不会支持。

当社区内存在住宅和商铺、别墅和公寓、售后公房和商品房等不同性质的房屋时，业主大会或者业主委员会可以作出调整产权的决议。一些业主的费用。业主不能以不同房产的物业费不同或者仅调整部分房产费为由主张撤销相关决议。同一性质的物业应当实行“同等服务、同等收费”的原则。商业物业的物业费高于普通住宅物业并不一定意味着商业物业的物业费不合理。

与案例3一样，商业物业在物业管理初期的物业费很少低于普通住宅物业。业主委员会成立后，通过业主大会等法定程序，作出增加商业物业物业费的决定。 B公司也行使了业主投票权，物业费调整符合市场规则。在此情况下，B公司仍声称要提高商业物业的物业费。加价侵犯其权益的行为没有任何依据。对于部分业主物业费的调整，法院需要考虑调整是否违反法律法规规定的程序，是否符合“同等服务、同等收费”的原则。一般不会对物业费收费标准是否合理进行实质性审查。

特别需要注意的是，业主大会单方面提高在社区中处于少数地位的多层住宅业主的物业费标准的决议，应建立在原有两轨制的前提下。收费标准体系将保留。如果该决议内容无视高层与多层住宅的设施差异，强行将两者的物业费标准均等化，损害了多层业主的利益，法院可以予以撤销。

（二）物业管理公司选任、解聘决策的确定

物业管理公司的选任或者解聘，应当由全体业主共同决定。业主大会或者业主委员会按照法律规定的程序作出选任或者解聘物业管理公司的决定的，业主只需以物业管理公司存在问题或者缺陷为由请求撤销该选任或者解聘。物业管理公司提供的物业服务并声称侵犯其合法权益。法院不应支持物业公司续聘的决定。

如果物业管理公司突然撤离，业主委员会无法及时聘请另一家物业管理公司。考虑到小区的物业管理工作势不可挡、不可或缺，召开业主大会供业主投票聘请另一家物业公司是有具体程序和时限的。 。目前，业主委员会可以要求社区所在的街道或城镇的住房管理部门或邻里委员会向临时管理推荐专业服务部门。业主应根据临时管理协议支付财产服务费。在这种情况下，如果所有者要求以所有者会议共同决定其为由撤销该决议，则法院不得支持该决议。但是，临时监护仅具有过渡性质，并且监护期不应太长（通常不超过六个月）。业主委员会仍应及时召集业主会议，以决定选择房地产公司。

应当指出的是，社区治理和基层社会治理是密不可分的。在没有社区所有者会议或所有者委员会的情况下，相关地方政府部门，邻里委员会等可能会根据整体社区管理的连续性和稳定性暂时干预社区公共事务的管理。如果相关决议并没有实质性地侵犯社区的公共事务，那么法院在此期间的相关决定就不容易被推翻。

（3）确定涉及社区停车管理的决议

由于社区中停车空间资源的短缺，停车管理已成为社区整体管理的重要组成部分。业主会议或委员会只能管理普通部分的事务，不能代表所有者决定处置其单独拥有的部分。例如，业主会议或业主委员会不得决定使用所有者的独家绿色空间作为所有所有者的停车位。此外，占据所有者共享道路或其他地点的停车位属于所有者，所有者会议或所有者委员会的决议不能限制或侵犯所有者对共享停车位的使用。

在社区停车管理中，所有者的个人权利和利益并非绝对受到影响。当业主会议或所有者委员会做出的决定是为了社区的总体公共利益，而申请取消权的所有者也是该决定的受益人，在这种情况下，所有者应承担相应的公差义务。尽管地下车库中的停车位已以各自所有者的名义注册，但整个地下车库并不满足成为专有部分的条件。地下车库的共同部分的使用应由社区的所有所有者决定。社区所有者的决定不得侵犯地下停车位所有者的合法权利和利益。但是，地下车库的使用和管理仍应受所有所有者的共同利益的约束。例如，如果所有者为了整体车库管理和驾驶法规，则委员会需要规范车库入口，出口或驾驶路线。但是，在进入和退出其个人停车位时，可能会给某些所有者带来一些不便。在这种情况下，所有者应在合理的范围内容忍它。

（5）在所有者撤销权利的争议中分配举证责任的问题

在撤销实质权利??和利益的权利的争议中，所有者应提供证据，以证明其实质权利和利益已被所有者会议或业主委员会的决议所侵犯。业主会议或业主委员会还可以提供证据，以证明其制定的决议是基于维护所有所有者的共同利益的必要性，并且对包括少数所有者的权利和利益的影响，包括原告提供了最小化或合理的赔偿。

在撤销程序权利权利的争议中，由于程序证据通常是由所有者委员会产生或保留的，所有者通常只需要提出初步证据，表明业主会议或业主委员会的决议有缺陷，并且业主会议或业主委员会应自己做出决定。提供该程序合法性的证据。

（6）法院处理所有者是否已确定撤销权的处理权

1。所有者的请愿书仅需要撤销相关决议。如果未在审查后建立，则将驳回相应的索赔；如果在审查时建立，则将撤销相关决议。如果尚未执行该决议，它将不再具有法律效力。

2。所有者呼吁撤销相关决议，并在建立撤销权后处理相关后果。如果在审查后未建立，则将驳回相应的请愿书；如果在审查后建立，则可以进行以下处理：（1）如果该行为产生了物理变化，并且所有者要求将财产恢复为原始状态，则法院可以支持它。 。但是，如果在法律上或实际上不可能执行，不适合强制性绩效，或者绩效成本太高，则可以通过其他方式（例如赔偿损失的补偿）执行绩效。法院应向各方解释，并指导他们改变诉讼索赔； （2）如果涉及财产公司，法院可以确认财产合同的相关内容或行为无效，同时裁定撤销相关决议。

4。其他需要解释的问题

关于所有者撤销权的争议通常涉及与社区内与公共事务有关的争议的实质性解决。在审理此类案件时，法院应关注相关案件，深入了解纠纷的原因，并及时向社区内自治组织的不规则行为发送司法建议。同时，它应该专注于与相关的住房管理部门，街道和城镇当局，邻里委员会等合作，以使我们共同努力以促进和谐的社区管理。

（根据民事法院的Li Xing和Ding 提供的材料编译）

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